Доходность

Пример расчёта доходности 

Общая площадь лота — 864 м². 

Производственная площадь — 576 м².

Офисная площадь — 288 м². 

 

При покупке использовано 20% собственных и 80% кредитных средств.

Кредит на 15 лет со ставкой 10,5% равными платежами. 

 

Общая сумма сделки — 105 млн рублей. 

Цена за 1 м² — 121 080 руб. с учётом НДС.

Собственные средства — 21 млн рублей.

Кредит — 84 млн рублей. 

Ежемесячный платёж (аннуитет) — 925 115 рублей.

Уплаченные проценты за 15 лет — 82,83 млн рублей.

 

Ставки при сдаче помещения в аренду с 1 января 2024 года:

10 000 руб. за 1 м² в год для производственной части. Без учёта операционных и коммунальных расходов. 

17 000 руб. за 1 м² в год для офисной части. Без учёта операционных и коммунальных расходов. 

В договоре предусмотрена ежегодная индексация ставки в размере 6%. Индексация начинается с 1 января 2025 года.

 

Среднемесячный доход от аренды — 1,4 млн рублей.

Доход при сдаче помещения в аренду за весь период владения (15 лет) — 253 млн рублей. 

Если запланируете продать помещение через 15 лет со ставкой капитализации 11%. 

Стоимость продажи равна чистому годовому доходу за аренду на 16-й год владения активами (ставка капитализации).

 

Расчётная стоимость продажи помещения через 15 лет — 237 млн руб. 

За 15 лет сдачи в аренду вы получаете 253 млн руб., за продажу помещения — 237 млн руб. За вычетом расходов на приобретение, уплату процентов по кредиту и налогов, чистая прибыль — до 276 млн рублей, что составляет доходность до 20% годовых.

Доходность рассчитывается исходя из роста стоимости актива при перепродаже и из арендных платежей. Из общей суммы дохода вычитается сумма обслуживания долга и налоги.

 

Условия: помещения могут приобрести индивидуальные предприниматели с упрощённой системой налогообложения + патент. Стоимость патента принята одинаковой на весь срок расчёта.