Поделиться
На московском рынке растет интерес к light industrial.
Одной из точек роста индустриально-складской недвижимости в этом году может стать сегмент light industrial, позволяющий бизнесу размещать легкие производства в черте города и непосредственной близости от него. Новый формат позволяет предприятиям переехать из малопригодных ангаров в современные производственные корпуса и вывести логистику на иной качественный уровень, а жителям спальных районов — найти работу рядом с домом. Спрос на помещения light industrial уже заметно превышает предложение, обеспечивая рост формата даже в непростых экономических условиях.
На рынке Московского региона, по данным NF Group, уже функционирует 91 тыс. кв. м объектов light industrial — это около 0,5% от общего объема складского рынка. Подобные помещения востребованы: на конец третьего квартала, согласно данным аналитиков, было свободно лишь 10,5 тыс. кв. м из них, а около половины площадей заполняется еще до ввода объектов в эксплуатацию.
Классический объект light industrial — современные здания, построенные для размещения небольшого производства, организации хранения, логистики и администрирования всех процессов в одном пространстве. Параметры у подобных объектов вполне определенные: это эффективное расстояние между поперечными конструкциями (шаг колонн), рабочая высота от 8 м, наличие антипылевых полов с нагрузкой от 5 тонн на 1 кв. м и разгрузочной зоны. Пространства делятся на сравнительно небольшие производственные площади: от 500 до 2 тыс. кв. м.
Такой формат как раз отвечает потребностям основной аудитории light industrial — малого и среднего бизнеса, которому он позволит отказаться от использования устаревших помещений, планировка, рабочая высота, нагрузка на перекрытия, допустимая мощность в которых не соответствуют современным требованиям, погрузочные зоны отсутствуют, а сами они могут быть просто небезопасны. Хотя найти даже такие малопригодные объекты бизнесу в последние годы было непросто, ведь старые промзоны активно застраиваются жильем и социальными объектами.
Строительство объектов light industrial в городской среде способствует развитию города. Традиционно в таких помещениях располагаются легкие производства, которые, с одной стороны, не наносят ущерба экологии, а с другой — создают в населенных районах дополнительные рабочие места. Этот подход позволяет жителям работать рядом с домом и снижает нагрузку на транспортную инфраструктуру в пиковые часы. Обычные резиденты light industrial — легкие производства: сборка, фасовка, производство мебели, игрушек, пошив одежды и обуви, разные виды пищевых производств и проч. Здесь же может работать и бизнес, для функционирования которого требуются большие площади свободной планировки и выгодное расположение. Наглядный пример — пункты выдачи заказов крупных интернет-магазинов.
Сам по себе формат light industrial более сложный продукт, чем классическое складское помещение — себестоимость его возведения может быть выше на 20–50%. Это влияет и на ставки аренды. Но именно здесь резиденты получают полностью автономные коммуникации и необходимую инфраструктуру для размещения производств.
Пока большая часть предложения light industrial сконцентрирована в Московской области — найти объект непосредственно в Москве не так просто. Хотя такая потребность у бизнеса есть: городское расположение позволяет оптимизировать логистику, предложить сотрудникам более комфортные условия труда с возможностью добираться до работы общественным транспортом.
Но варианты есть. Так, в 5 км от МКАД по Варшавскому шоссе ПИК реализует проект Промышленного парка Бутово. Расположение в черте города позволяет Промышленному парку Бутово использовать центральные коммуникации. Именно за счет этого все помещения имеют высокую энерговооруженность — до 30 ватт на 1 кв. м. Такой показатель позволяет подключить любое ресурсоемкое технологическое оборудование. А высокий парковочный коэффициент, наличие мест для средне- и крупнотоннажного транспорта востребовано компаниями, осуществляющими городскую логистику.
Сам комплекс состоит из двух зданий в формате light industrial площадью 29,2 тыс. кв. м и 3,5 тыс. кв. м соответственно, а также корпуса big box площадью 26,2 тыс. кв. м. Резидентам доступны блоки от 580 кв. м с большой вариативностью по конфигурации площадей. Это позволяет выбрать именно ту площадь, которая максимально соответствует потребностям бизнеса.
Спрос со стороны производителей и инвесторов на light industrial уже в разы превышает доступное предложение. Именно этот сегмент может стать единственным бенефициаром сложившейся текущей экономической ситуации. Так, по данным NF Group, ставка аренды в таких проектах выросла за год на 13%, а стоимость продажи — на 25%. Но российскому рынку явно есть куда расти дальше. В европейских странах light industrial формирует до 50% от общего объема предложения индустриальных помещений, а производители могут не затягивать с масштабированием бизнеса из-за сложностей с поиском площадей. Дополнительные факторы роста формата — развитие импортозамещения и программа промышленной ипотеки. О запуске последней премьер Михаил Мишустин объявил в сентябре 2022 года. В рамках промышленной ипотеки планируется выдавать кредиты на покупку площадок с инфраструктурой на срок до семи лет по льготной ставке 5% годовых, а для инновационных технологических компаний —3% годовых. Сейчас идет обсуждение вопроса о расширении программы на объекты, находящиеся в стадии строительства, что позволит промышленным предприятиям приобретать помещения до ввода в эксплуатацию и проводить их необходимую адаптацию под требования технологических процессов.
Light industrial — лайт индастриал, универсальные помещения c делением блоков от 500 м2 и следующими характеристиками: рабочая высота — от 8 м, нагрузка на пол от 5 т/м2.
Big Box — биг бокс, универсальные помещения с делением блоков от 5000 м2 и следующими характеристиками: рабочая высота — от 12 м, нагрузка на пол от 8 т/м2.
Источник: Коммерсант